我为什么说中国房价没有泡沫?-9彩彩票APP

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本文来源于微信公众号:苏宁金融研究所(身份证号:SIF-2015),作者:陶金(苏宁金融研究所宏观经济研究中心副主任),标题图来自愿景中国

中国房价泡沫有多大?我们之前的文章《中国住房市场的悖论:北方、上海、广州和深圳没有泡沫,五线小城市泡沫激增》引起了很多讨论。今天我们将对房价泡沫问题进行补充说明,进一步揭示房价泡沫背后的真实逻辑。

中国房价存在泡沫吗?

在中国的一些地区,房价确实出现了泡沫和破裂。例如,20世纪90年代的海南和1997年至2003年的香港,房价大幅下跌。事后,得出的结论是,两次房价下跌都有泡沫破裂的阴影。

1.海南

1988年,海南省成为全国最大的经济特区和唯一的省级经济特区。来自大陆省份的投资热情迅速涌入海南。

当时,海南的工业基础薄弱,没有高收益的资产或项目,所以每个人都把目光转向房地产,产生了巨大的房地产泡沫。1991年,海南商品房平均价格为1400元/平方米,但到了1993年,房价飙升至7500元/平方米,有的楼盘甚至涨到了10000元/平方米。

与现在不同的是,当时也有大量的企业参与房地产,借钱购买大量的房地产。当银行看到房价继续上涨时,它很高兴利用这一点,投入了大量的房地产抵押贷款。结果,钱在房地产和银行部门之间来回转移空。

然而,每一个泡沫总有一天会被戳破,价格总会回落到与价值一致的水平。1993年6月,国务院发布了16项调控信贷、提高利率和严格控制房地产投机的规定,使泡沫瞬间破灭。1994年,海南的住房销售面积下降了35%,房价下降了25%。

2.香港

自1991年以来,香港实施了“紧缩”的土地供应政策,并以低利率刺激土地供应,房价飙升。香港房价在七年内上涨了四倍。

1997年,在亚洲金融危机期间,香港得到了中央政府的帮助,保住了港元和资本市场。然而,房地产投机的傲慢被彻底击败了。仅在1997年,住房恐慌性抛售就导致香港房价暴跌50%,并在随后几年大幅下跌。

然而,除了海南和香港,在中国大陆似乎很难找到第三个房价泡沫和泡沫破裂的案例。

关于房价收入比的探讨

对于《中国住房市场悖论:北方、上海、广州、深圳无泡沫,五线小城市泡沫激增》中房价收入比的解释,许多读者意见不一。

理论上,房价收入比非常适合分析房价泡沫。房价与收入之比的上升意味着当地房价的上升速度快于居民收入。从长远来看,飙升的房价不会得到居民收入的支持,而且很容易滋生泡沫。

但是,房价收入比不能完全反映房价泡沫,因为房价高,不仅与收入相对应的需求在起作用,而且还受到供给的影响。

例如,如果住房供应是开放的,那么月收入为10,000英镑的家庭可以买得起房子,但住房供应不足一半,月收入为20,000英镑的家庭可以买得起房子,而月收入为10,000英镑的家庭与住房市场没有任何关系,房价仅由月收入为20,000英镑或以上的人决定。

然而,这一超过20,000的月收入并不是房价收入比指数的分母(地区平均收入水平)。能买得起房子的人的收入水平明显高于整个地区的平均收入水平。

因此,房价与收入的比率将显得相对较大,从而显示出房价的大泡沫。可以说,房价收入比不太适合房价极高的地区。

货币过度发行导致房价泡沫?

其他人说,房价存在泡沫,重要原因是过去十年货币供应普遍宽松甚至泛滥。但这不能解释:为什么不同地区的价格上涨不同?在货币过度的背景下,为什么一线城市的房价涨幅高于其他城市?

按照这一原则,如果货币过剩导致房价上涨,理性的投资者应该看到三、四线小城市的房价仍有0+的涨幅,然后投资于这些地方的房价,最终将导致一、二线城市房价上涨的趋同。

然而,事实上,我们看到的是,中国不同城市的房价涨幅明显不同,而且差别很大。一些三、四线城市甚至没有限购政策,但去这些城市投资房地产的人并不多。

这表明仅靠货币现象很难解释房价问题。

房价高是因为供应不足。

我们已经在《中国住房市场的悖论:北方无泡沫,高层无泡沫,广深无泡沫,五线小城市泡沫激增》中解释过,自2003年以来,东部主要城市的建设用地批准指数有所下降。

这里还有经济学家明路在空之间发现的证据。他根据土地供应的增减将中国城市分为两组,并观察到这样的现象:在2003年《关于清理各类公园用地和加强土地供应监管的紧急通知》发布之前,两组城市的房价收入比都在下降;2003年以后,两组城市的房价收入比开始出现分化——在土地供应紧张的城市,房价收入比上升,房价“泡沫”变大。在土地供应宽松的城市,房价收入比下降,房价“泡沫”变小(见下图)。

这样,房价“泡沫”的大小就由土地供应决定了。这显然与泡沫的定义不一致,因为泡沫主要是指投机性需求的快速增长,是一个典型的需求方概念。

因此,这种现象只能解释供求不匹配空,否则无法解释为什么当一组城市的“泡沫”越来越严重,而另一组城市的“泡沫”越来越小时,人们不在“泡沫”较小的城市买房。

让我们来看看各个城市的历史比较。以上海为例。自2011年以来,每当上海建设用地批准面积较去年有所增加时,当年房价收入比的增长率就会下降。与去年相比,上海建设用地的批准面积每减少一次,当年房价收入比的增长率就无一例外地上升(见下图)。

换句话说,在一些土地供应紧张的年份,上海的房价会上涨得更快。在某些年份,当土地供应更加宽松时,上海的房价上涨得更慢。

换句话说,房地产市场的供需不匹配导致了房价的上涨。目前,为了改变这种状况,地方政府主要从需求方面寻找途径。例如,外国户籍的人没有资格购买本地住房,而本地户籍的人最多可以购买两套住房。这些限购政策初衷良好,但效果往往不尽人意。

还有一个直接价格限制,规定城市地区的新房子不能超过限定价格。然而,限价政策可能会导致那些真正想买房的人的福利受到错误的损害,因为限价意味着需求大于供给。此时,开发商有很多办法让真正想买房的人多付些钱,比如各种"指数费"、"茶费"和市场上的高首付。

此外,由于供不应求,最终决定只能通过抽签来决定谁有资格购买住房。有时开发商也会要求一次性付款。许多真正的买家一次付不起这么多钱,因此被挤出了新房市场。

为什么许多人认为房价泡沫很大?

需要指出的一个事实是,当一个城市的整体经济增长合理,工业发展前景良好,法律制度健全,社会环境和谐稳定,进而导致人口不断流入,进而促进了经济的集聚,那么这个城市的房价继续上涨,并明显高于其他地区,你能说这个城市的房价有很大的泡沫吗?

作为一种投资,买房更多的是为了购买预期。当人们知道某项资产存在巨大泡沫时,他们不会继续购买。如果绝大多数人认为这个城市的房价存在泡沫,将不会有很多人会长期继续购买当地的房地产。一方面,人们声称房价存在泡沫,但实际上他们表现出持续的购房热情。这种言论和行为是矛盾的。这意味着要么房价泡沫是假的,要么大多数人是不理性的。显然,后者是不现实的。

有些人会说房价存在泡沫,但房价会持续上涨很长一段时间,不会下跌。那么,根据定义,这种价格上涨(或不下跌)几乎不是泡沫。

为什么人们继续抱怨房价泡沫,而他们买房的热情却丝毫未减?

我认为背后有一种所谓的“表扬或责备是买家”的心态,也就是说,我知道我买的东西是物有所值的(否则我就不会买了),但我仍然认为价格太贵,最好是降低价格(当然,在我买之前,如果买后价格更低,那将是一个很大的损失),这样我就可以利用它。

如果你不相信我,你可以问你周围的人房价是否有泡沫。如果他们回答说存在泡沫,他们可以问自己名下是否有房地产,有多少房产。

我相信,几乎所有回答房价存在泡沫的人都没有房地产或几乎没有房地产。那些回答房价没有泡沫的人很可能拥有房产,甚至不止一处房产。

本文来源于微信公众号:苏宁金融研究所(身份证号:SIF-2015),作者:陶金(苏宁金融研究所宏观经济研究中心副主任),标题图来自愿景中国

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